2015年07月02日訊　今年上半年，深圳樓市火熱。易居房地產研究院近日發表2014年全國三十五個大中城市房價收入比，數據顯示，深圳城市房價收入比偏高，買房難度比較大。對于購房難”的現狀和前景，國內及深圳本地房產專家昨日進行深度解析，提醒市民理性看待。

　　記者同時獲悉，2015年7月1日起經濟適用房滿足條件可入市交易，深圳有望在全國率先進入多元的新住房時代，即除按傳統購買市場商品房外，市民與政府共有產權房、公共租賃房、經適房等多種住房形態即將大量入市，滿足市民住房需求。

　　樓市現狀

　　百城房價均回升

　　深圳樓市是風向標

　　深圳中原研究中心監測顯示，6月深圳一二手住宅成交量突破2萬套，共成交23224套，僅次于2009年11月的歷史高峰。深圳房價同樣維持較高水平，上月全市新房成交均價為30713元/平方米，環比上浮7.8%，同比上漲超3成(去年6月深圳成交均價為23441元/平方米)。

　　深圳中原研究中心王飛經理分析，330”新政后深圳二手房引爆市場，4月底新房接力，5月推盤量到達高峰，深圳樓市量價走高，從目前的貨幣環境來看，市場預期仍未轉變，深圳樓市成交量將依然維持高位，深圳房價短期內上漲預期不會變化。

　　深圳房地產市場在國內最先起步，市場化程度較高，反應一向是國內最快的。當前市場交投活躍，與去年以來國家‘穩增長’系列政策有關，但主要原因是深圳多年來經濟持續增長、城市競爭力增值、人口不斷流入、適齡購房人群規模大等內因變化的結果。”深圳市房地產研究中心主任王鋒曾表示，他認為目前深圳房價泡沫較少，深圳樓市火熱是全國房地產市場變化的風向標。

　　國內權威數據佐證了王鋒的觀點。據中國指數研究院統計，6月份百城房價數據再次迎來小幅上漲，市場延續升溫態勢。來自中國指數研究院的數據，6月份，全國100個城市(新建)住宅平均價格為10628元/平方米，環比上漲0.56%，漲幅較上月擴大0.11%，同比下跌2.7%，跌幅收窄1.03%。有53個城市的房價出現環比上漲，其中蘭州、武漢、廈門、上海等城市漲幅居前。

　　地產行業認為，近來各類樓市利好政策的出臺也加速了樓市的復蘇，中央及地方多次釋放穩定樓市的信號，目前已有百余城市調整、放松了住房公積金政策。中國指數研究院預測，隨著樓市成交回升，一線及部分熱點二線城市庫存壓力將進一步減輕，房價將延續上漲趨勢；而庫存水平高的城市仍然面臨較大的去化壓力，以價換量”仍是其未來市場的主基調，房價將保持相對平穩。

　　專家解析

　　深圳庫存規模不大

　　市場回暖反彈迅速

　　昨日下午，記者聯系易居智庫研究總監嚴躍進。他分析深圳之所以買房難，主要在于庫存規模并不高，所以在市場回暖的時候，深圳房地產市場會呈現一個較好的反彈態勢。而一旦市場預期發生變化，這也會促使深圳房地產市場看漲情緒繼續凸顯。他說，另外從居住條件看，深圳房地產市場的條件比較好。這也是深圳即便在限購的束縛下，依然能夠受到很多購房者和投資者的認可。

　　嚴躍進同時提供了易居智庫2015年百城住宅套均面積排行榜，他說在全國百城中，深圳的居住面積是偏小的，這也是房價收入比偏高的原因。

　　對于深圳購房的人來說，如果從投資的角度看，這個時候介入樓市，其實是有一點晚了。因為房價已經上了一個臺階，尤其部分中高端和市區的房源是有一定的炒作嫌疑的。會加大購房的成本和后續房價回調的風險。”嚴躍進提醒。

　　從市場看

　　中高盤成交活躍

　　深圳中原研究中心認為，改善型需求的持續釋放也推高了深圳新房價格，整體市場價格再上新臺階。

　　該中心監測數據顯示，深圳6月成交新盤來看，中高端樓盤成交明顯活躍，6月成交新盤中均價3萬元以上的占比再次上升5個百分點，多達51個新盤，占比高達43%。均價3萬元以下的樓盤僅限于鹽田、龍崗，龍華的觀瀾、大浪，寶安的福永及光明幾個區域。在紅5月”時，成交前十樓盤中均價在3萬元以上的樓盤也有4個，分別為龍華的港鐵天頌、中海錦城、南山的博林天瑞以及龍崗中心城的萬科廣場。

　　不過，近期深圳房貸政策收緊，導致一部分投資客轉向惠州、東莞等深圳周邊城市，一定程度為市場降溫起到了作用。

　　市場預期

　　深圳或率先

　　進入新住房時代

　　對于目前樓市狀況，市規劃與國土資源委員會表示，我市將進一步加大房地產市場監管力度，查處市場違法違規行為。近期，尤其是今年5月前后，深圳樓市走高后，市政府有關部門已經加大市場秩序巡查，對中洲中央公寓項目37.6萬/平方米天價”公寓、以及大鵬某樓盤涉嫌捂盤銷售等違規行為進行約談、告誡。

　　同時，深圳計劃通過加快商品住房預售審批、加快新增住宅用地供應、堅決查處日光盤”、捂盤惜售”行為、加強市場研究等措施，保持房地產市場健康有序發展。據深圳中原研究中心監測，6月新獲批售的住宅項目有12個，共81萬平高達6850套，新房供應提速為深圳樓市健康發展提供保障。

　　在房地產庫存高企、融資難，我國經濟增速放緩、房企尋求轉型的大背景下，房價高企的深圳樓市有望進入共有產權房”、公共租房等住房形態大量入市的新時代。

　　所謂共有產權房”，即中低收入住房困難家庭購房時，可按個人與政府的出資比例，共同擁有房屋產權。房屋產權可由政府和市民平分，市民可向政府贖回”產權。目前深圳住房保障工作走在全國前列，同時深圳位列共有產權試點城市。市住建局有關負責人此前表示，深圳住房保障工作走在全國前列，今后或將深圳原有的經濟適用房和安居型商品房，由過去的地價暗補改為明補，使其轉化為共有產權。

　　最新利好消息是，按《深圳市經濟適用住房取得完全產權和上市交易暫行辦法》，自7月1日起，深圳經濟適用房，滿5年后可申請取得完全產權或上市交易。

　　另外，根據市規土委今年發布的多項土地利用政策文件，深圳今年以及未來長時間內將進一步加大保障性安居住房的土地投入及政策支持，滿足市民住房需求。

　　花幾千萬買某樓盤，你看中的無非其配套和位置，花幾千萬買這些，不如每周末在旁邊的希爾頓酒店住一住，體驗更好，更經濟。”深圳地產圈資深人士李宗苗表示對于樓市投資，目前深圳市場較復雜，房產投資者也逐漸產生新的投資思維，買房不一定是必要選擇這類觀念未來會被越來越多的人接受。